行业新闻
COMPANY NEWS
【美国资讯】外国人在美国卖房该怎样预缴所得
发布日期 : 2019-08-03编辑 : admin 浏览次数 :

  1980年通过的《外国人投资房地产税法》(The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980),简称FIRPTA,规定外国人出售或转让在美国的房地产时,必须预缴所得税。预缴税将由买方从交易金额中扣除,在产权交易或转让后的20天内,交给国税局。同时,买方必须向美国国税局提交Form 8288和Form 8288-A两份表格。如果未能在规定时间内提交表格、支付预缴税,买方将受到国税局高达1万美元的罚款。需要注意的是,为了顺利拿回预缴的部分税款,卖方必须要有美国报税识别号 (ITIN)。

  一般来说,针对不同的房屋交易价格、买方类型和房屋用途,预缴税分为三种情况:

  如果房屋的售价超过1百万美元,那么不管房屋的实际用途是什么,都要预缴交易金额(通常是合同价格)的15%。如果由于交易现金或其他流动资产不足,导致买方无法预缴足够的税款,则买卖双方都可以向国税局申请预缴税减免

  如果房屋的售价介于30万美元和100万美元之间,并且物业购买目的用于自住(需提供书面证明),则预缴税率为10%。如果用于其他用途,则适用税率15%。

  如果房屋的售价等于或低于30万美元,物业购买目的用于自住(需提供书面证明),并且实际购买方是个人,那么就不需要缴纳预缴税。如果购买目的用于自住但是购买方不是个人,则适用税率10%;如果物业购买用于其他用途,则适用税率15%。

  2015年,中国公民黄先生以90万美元的价格购买了一处洛杉矶房产。2018年,他以110万美元的价格卖掉了这套房子。因为房屋售价高于100万美元,所以这次交易适用15%的预缴税率,买方应代黄先生向税务局预缴165,000美元 (\$1.1M x 15%= \$165,000) 。

  假设黄先生个人所得税率为15%,则这次交易,黄先生的实际所得税为30,000美元(\$(110万-90万) x 15%=\$30,000)。换句话说,黄先生的这次交易,原本只需要向税务局缴纳30,000美元的实际所得税款。但在实际交易过程中,仍有165,000美元将由买方代黄先生预缴给国税局。在2019年年初,黄先生可以联系会计师报税来退回约135,000美元 (\$165,000-\$30,000=\$135,000) 的税款。

  通常,申请者(买卖双方均可申请)可以在房屋交易完成日前90天向国税局提交Form 8288-B申请预缴税减免。在提交申请时,申请者必须提供实际预估税额低于预缴税的相关证明,包括原始房屋买入合同、目前房屋买卖合同、房屋装修花销等收据。如果物业用于贸易或商业用途,则卖方还需要提供资产折旧等报表。如果房屋买卖双方符合国税局税收减免的条例规定,则国税局会在2-3个月之内给予批准。

  以上述的黄先生为例,如果他想申请预缴税减免,则需要准备原始房屋买入合同、目前房屋买卖合同、预估税额30,000美元的相关计算证明、房屋装修收据等资料。一旦国税局批准了黄先生的申请,国税局将签发预缴税减免证明。有了这个证明,买方就有权将多扣缴的税款直接退还给黄先生。因此,黄先生可以在几个月之内就拿回多缴的税额,而不是等到2019年年初报税时申请退税。

  如果预缴税减免申请在房屋交易完成之日还没有完成审核,那么Form 8288的截止日期将延长到预缴税减免申请完成审核后的第20天。申请预缴税减免的卖家必须以书面形式通知买家已经提交预缴税减免申请。

  需要注意的是,通过申请预缴税减免来达到减免税额的目的并不容易。由于国税局审核时间过长,可能导致逾期缴纳税款而被罚款的后果,许多产权公司或卖方不愿意等到国税局完成审核后再完成交易。

  避免预缴税的另一种有效方法是将卖方从外国人 “变更” 为美国人,即成立美国公司,将房屋产权转移到美国公司名下。大部分美国公司都不需要缴纳FIRPTA预缴税,除了一个成员(或夫妻被视为一个成员)的LLC非独立实体 (disregarded entity)。

  【洛杉矶房产】尔湾大公园社区-The Novel Park社区之Echo子社区

  【洛杉矶房产】尔湾大公园社区-The Novel Park社区之Nova子社区

  【洛杉矶房产】尔湾大公园社区-The Novel Park社区之Modo子社区

  【旧金山房产】Fremont\$73万起全新学区公寓,步行可达BART站,通勤超便捷

  【旧金山房产】湾海景豪宅,\$72万起,超大社区,美国顶尖开发商倾力打造

  【西雅图房产】西雅图贝尔维尤/柯克兰/伊瑟阔 优质高性价比自住投资联排公寓

  【西雅图房产】在售房源季节性回落 房屋中位价依旧坚挺 热门地区优质独栋别墅推荐

  【西雅图房产】Merdian Grove全美十大建筑商打造个性定制别墅 给你独特的奢华

  【西雅图房产】高性价比建商Village Life打造多个精致豪华别墅小区 (上篇)

  【西雅图房产】高性价比建商Village Life打造多个精致豪华别墅小区 (下篇)

  【西雅图房产】 贝尔维尤学区公寓,总价\$51万起 现房

  【大纽约地区房产】纽约市曼哈顿下城区豪华公寓 121 East 22nd

  【波士顿房产】新百伦总部新开发区Boston Landing,期房火热预售!

  【波士顿房产】非常火热的波士顿Cambridge全新公寓,总价52.8万美金起

  【亚特兰大房产】位置优越,繁华环绕——Berkeley Township轻奢型联排别墅全新上市!

  【亚特兰大房产】优美环境,优质社区——The Pointe at Puckett Creek宜居独墅新盘首发!

  【亚特兰大房产】顶级社区满分学校——Hidden Creek View豪华电梯联排墅全新上市!

  【亚特兰大房产】The Gardens at Lovejoy投资型联排别墅,最新现场视频出炉!

  【亚特兰大房产】788 West Midtown五星级豪华高层公寓视频新鲜出炉!

  【亚特兰大房产】优价新房,易租宜居——Heritage Place牧场风格联排别墅新盘首发!

  【亚特兰大房产】Berkeley Township轻奢型联排别墅户型图详解小吃培训:http://www.kssyseo.cn